No cabe duda de que el auge del alquiler turístico ha transformado el panorama inmobiliario en España, pero además de ofrecer una alternativa de alojamiento al viajero y generar unos ingresos extra al propietario, también llega a plantear desafíos y controversias, especialmente en lo que respecta a la convivencia en Comunidades de Propietarios. Hay Comunidades de Propietarios que no ven con buenos ojos cuando algún vecino dedica su vivienda al alquiler turístico ya que a menudo temen que esta actividad pueda derivar en molestias para los demás vecinos. Hoy abordaremos esta cuestión que de un tiempo a esta parte suele generar debate y confusión en muchos propietarios de viviendas y exploraremos en detalle la legalidad y las implicaciones de las posibles restricciones impuestas por las comunidades de propietarios en relación con el alquiler turístico.
¿Puede la Comunidad de Propietarios prohibir el alquiler turístico de mi vivienda?
Según el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que reforma la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH), se concede a las Comunidades de Propietarios la posibilidad de limitar o condicionar el alquiler turístico por la Comunidad de propietarios, hay división de opiniones incluso entre juristas sobre si en este contexto el legislador considera “limitar o condicionar” sinónimo de “prohibir” o no. En todo caso, de lo que si que no deja lugar a dudas, es que para poder llegar a hacer efectiva tal prohibición o limitación es imprescindible que se reúnan una serie de condiciones.
Si en los estatutos de la comunidad únicamente figura una limitación de carácter general sobre a que se puede destinar las viviendas o no hay limitación alguna, la Junta de Propietarios de la Comunidad podría adoptar un acuerdo sobre la prohibición / limitación del alquiler turístico:
En primer lugar, la Comunidad tendría que convocar una Junta de Propietarios. La convocatoria deberá incluir en el orden del día expresamente la prohibición / limitación del alquiler turístico que se pretende votar.
Una vez que los propietarios voten la propuesta, ésta deberá de contar con el voto favorable de de las 3/5 partes del total de los propietarios y cuotas de participación para ser aprobada.
La prohibición en ningún caso tendrá efecto retroactivo.
Si finalmente se aprueba el acuerdo con la mayoría requerida, se deberá de expedir un certificado del acuerdo que se inscribirá en el Registro de Propiedad para que los futuros adquirientes de las viviendas conozcan la limitación existente y queden vinculada a ella.
Si tenemos en cuenta que los acuerdos que adopte la Junta de Propietarios con respecto a prohibir el alquiler turístico no tiene efecto retroactivo, la respuesta a la pregunta que planteábamos inicialmente es que si, que la Comunidad de Propietarios puede prohibir el alquiler vacacional si se ha adoptado este acuerdo antes de iniciar la actividad de alquiler vacacional, pero si la vivienda ya estaba siendo destinada a esta actividad antes de que se adoptara el acuerdo en principio tal prohibición no debería de afectar. Pero ¡Ojo! Exista o no exista prohibición / limitación por parte de la Comunidad, para poder destinar la vivienda a alquiler turístico es imprescindible contar con la autorización / licencia de la administración autonómica correspondiente.
¿Entonces, de que manera puede la Comunidad de Propietarios limitar o condicionar el alquiler turístico?
En algunos casos, aunque la Comunidad de Propietarios permita el alquiler turístico, puede decidir limitar o condicionarlo para minimizar las posibles molestias a los demás propietarios. Estas medidas deben ser adoptadas de la misma manera que describíamos anteriormente, es decir, convocando una Junta de Propietarios indicando de manera expresa qué es lo que se pretende votar, aprobando la medida por una mayoría de al menos 3/5 partes e inscribiendo la limitación en el Registro de la Propiedad. Algunos de los acuerdos que la Comunidad de Propietarios podría adoptar en este sentido serían:
Acordar una subida de la cuota de hasta un máximo del 20% a aquellos propietarios que destinen su vivienda a alquiler turístico.
Obligación de suscribir una póliza de seguro para cubrir los posibles daños a elementos comunes o particulares que puedan causar los inquilinos.
Limitar el uso de la vivienda a un número determinado de personas al mismo tiempo.
Obligación de entregar a los inquilinas las normas del Régimen Interno de la Comunidad y exigir su cumplimiento.
Exigir que en el check-in esté presente un representante del propietario que alquila la vivienda para entregar al inquilino las normas de Régimen Interno.
En conclusión, la regulación del alquiler turístico en viviendas que forman parte de una Comunidad de Propietarios no deja de ser un tema complejo en el que puede ser complicado hallar un equilibrio entre los derechos de los propietarios y el interés común de la Comunidad. Es fácil que se puedan producir conflictos por esta razón por lo que es fundamental que tanto el propietario que destine su vivienda al alquiler vacacional, como la Comunidad de propietarios en caso de querer limitar de alguna manera dicho alquiler vacacional se ciñan a la ley y la cumplan a rajatabla. Además, siempre que sea posible, es importante mantener una comunicación abierta y transparente con los vecinos y la Junta de la Comunidad buscando llegar a acuerdos que beneficien a todos los involucrados.
Descargo de responsabilidad: Para evitar conflictos y posibles sanciones, es recomendable siempre consultar con un profesional especializado en derecho inmobiliario antes de iniciar cualquier actividad de alquiler turístico. Si tienes alguna duda sobre este tema, debes hablar de tu caso particular con un abogado y tener en cuenta que este artículo no pretende en ningún caso ofrecer asesoramiento jurídico.
Nacida en el norte de Europa aunque he pasado la mayor parte de mi vida en España, optimista y «buenrollista» que ama la vida y sus pequeños placeres. Apasionada que disfruta de la familia, los animales y la naturaleza y por supuesto de escribir siempre bajo mi enfoque personal