La compra de una vivienda es una de las inversiones más importantes que hacemos a lo largo de nuestra vida. Tanto si es tu primera vivienda, como si lo que vas a comprar es segunda residencia, hay una serie de factores que deberás tener en cuenta una vez que hayas encontrado tu casa para que el proceso de compra no se convierta en una montaña rusa de sorpresas desagradables.
Aquí te contamos 5 aspectos clave que debes tener en cuenta al comprar tu vivienda.
1) No te olvides de los gastos
Además del precio del inmueble debemos tener en cuenta los gastos que conlleva la compra. Como regla general, necesitaremos entre un 10 y un 12% del precio aproximadamente del precio para cubrirlos aunque pueden variar según el tipo de casa y la Comunidad Autónoma en la que compramos.
En primer lugar están los impuestos. Si compras una vivienda de nueva construcción, pagarás un IVA reducido del 10% (4% si es de protección oficial y 6,5% si la vivienda está en Canarias) al constructor. Además debes pagar el Impuesto de actos jurídicos documentados, gestionado por las Comunidades Autónomas. Debemos destinar entre el 0,5% y el 1.5% a este tributo, según dónde está la vivienda.
Si la casa que compramos es de segunda mano, solamente pagarías el Impuesto de transmisiones patrimoniales. El tipo impositivo de este impuesto también lo establecen las Comunidades Autónomas. Según donde compramos, hay que pagar entre un 4% y un 10%.
Tampoco hay que olvidarse de los gastos de notaría y registro. Estos gastos están regulados por aranceles establecidos por el Estado. Los gastos de notaría pueden oscilar entre el 0,2% y 0,5% del valor del inmueble y los del registro de la propiedad dependen del valor de la vivienda, del tipo y numero de operaciones a realizar por el registrado y el valor de las mismas.
Aunque la contratación de una gestoría sobre el papel no sea obligatoria, si compras con hipoteca el banco te lo puede exigir. Este gasto suele estar en torno a 300 – 500€
2) Firma un contrato privado
Siempre es aconsejable firmar un contrato de compraventa. Un contrato bien hecho como mínimo debe contener: Tiene que identificar al comprador y al vendedor (la inmobiliaria solo podría firmarlo por parte de cualquiera de ellos si tiene poder notarial de esa persona). Debe identificar correctamente la vivienda, el precio pactado, la forma de pago y fecha máxima de escritura. También es importante incluir, con la ley en la mano, que va a ocurrir con los pagos que ya has hecho si la compra por algún motivo «se cae».
3) Pide la documentación necesaria
La documentación mínima que debes pedir es una nota simple para comprobar el estado de cargas de la casa. Si te dan una nota de hace tiempo, pide tú mismo una nota actualizada al registro de la propiedad. Sólo cuesta en torno a unos 10€ y es muy fácil de pedir. Si en la nota sale que la casa tiene hipoteca, el vendedor debe tramitar su cancelación registral (aunque esté totalmente pagada).
El vendedor también debe entregarte un Certificado de Eficiencia Energética en vigor. ¡Ojo! si tiene más de 10 años, está caducado. Igualmente te debe dar la cédula de habitabilidad en vigor. La validez de este documento no es la misma en todos los municipios. En el Ayuntamiento al que pertenece la casa te podrán informar sobre el periodo de validez.
4) Si compras una casa de nueva construcción
Exige avales bancarios al constructor, sobre todo si falta mucho tiempo para que te entreguen la casa o compras sobre plano. Es obligatorio por ley que que el constructor asegure todas las entregas a cuenta, ya sea por un seguro de caución o por aval bancario. Esto garantiza que no pierdas tu dinero en caso de que la vivienda no se construya.
5) Si el vendedor no reside en España
Si el vendedor de tu casa es no residente en España, como comprador estás obligado a practicar una serie de retenciones del precio de compra que se reflejarán en la escritura, entre estas retenciones están el 3% a cuenta del del Impuesto de la Renta de No Residentes y la Plusvalía municipal que pueda corresponderle.
Por eso cuando se firma la escritura, hay que calcular y retener estas cantidades. Tienes obligación de ingresar la retención del 3% en la AEAT y de presentar y liquidar la Plusvalía ante el ayuntamiento en el plazo de 30 días desde la firma.
No te la juegues con tus ahorros
Como hemos dicho al principio la compra de una vivienda es una de las inversiones más importantes que hacemos en la vida y es un gasto importante. No olvides que al fin y al cabo es un negocio jurídico en el que hay que tener los conocimientos necesarios y saber interpretar la información que recopilamos.
Por lo tanto te recomendaría que para preparar o revisar un contrato y estudiar la documentación de la vivienda, acudas a un profesional independiente que proteja tus intereses. Es cierto que este asesoramiento profesional supone un gasto extra, pero en este tipo de inversiones siempre merece la pena. Personalmente no creo que sea conveniente dejar que sea la inmobiliaria quien te lleve esta gestión, ya que en cierto modo es parte interesada.
Nacida en el norte de Europa aunque he pasado la mayor parte de mi vida en España, optimista y «buenrollista» que ama la vida y sus pequeños placeres. Apasionada que disfruta de la familia, los animales y la naturaleza y por supuesto de escribir siempre bajo mi enfoque personal